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Calculadora de rentabilidad del alquiler

Calcula la rentabilidad de comprar una vivienda para alquilarla en España: rentabilidad bruta, neta y sobre el capital aportado, con la opción de incluir hipoteca.

Impuestos, notaría, registro, agencia.

IBI, comunidad, seguro, mantenimiento.

Rentabilidad neta

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Escribe precio y alquiler

La rentabilidad del alquiler mide lo que renta una vivienda comprada para alquilar frente a lo que cuesta. La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra; la neta descuenta los gastos anuales y suma los gastos de compra a la inversión; y la rentabilidad sobre el capital compara el flujo de caja con el dinero que has puesto de tu bolsillo si usas hipoteca.

Cómo usar esta herramienta

  1. Escribe el precio de compra y los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, agencia).
  2. Introduce el alquiler mensual y los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento).
  3. Si compras con hipoteca, activa esa opción e indica el importe financiado y la cuota mensual.
  4. El resultado muestra la rentabilidad bruta, la neta y, con hipoteca, la rentabilidad sobre el capital que has aportado.

Por qué usar esta calculadora

Calcula las tres rentabilidades que importan, no solo la bruta que suelen enseñar los portales inmobiliarios: la neta, que descuenta gastos e incorpora los costes de compra a la inversión, y la rentabilidad sobre el capital aportado, que es la que de verdad ves si compras con hipoteca. La opción con hipoteca cambia por completo el resultado gracias al apalancamiento, y aquí está incluida. Es la herramienta para saber si una vivienda como inversión renta más que el dinero parado, comparar el yield de dos pisos o valorar la compra de un inmueble para alquilar. Todo son datos tuyos y el cálculo se hace en tu navegador.

Cuándo usar esta herramienta

  • Estás valorando comprar una vivienda para alquilarla y quieres saber si la operación renta.
  • Comparas dos pisos con distinto precio y alquiler y necesitas verlos en términos de rentabilidad.
  • Quieres ver cómo cambia la rentabilidad al financiar la compra con hipoteca frente a pagarla al contado.
  • Ya tienes un piso alquilado y quieres comprobar qué rentabilidad neta te está dando.

Cómo se calcula

La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra: es la referencia rápida, pero ignora los gastos. La rentabilidad neta resta al alquiler los gastos anuales de tener la vivienda y divide entre la inversión total (precio más gastos de compra), así que refleja mucho mejor lo que rinde el dinero. La rentabilidad sobre el capital aportado solo tiene sentido con hipoteca: compara el flujo de caja anual (alquiler menos gastos menos cuota) con el capital que has puesto tú (entrada más gastos de compra). Todos los importes los introduces tú; la herramienta no aplica ningún impuesto ni tipo predefinido.

Fuente

Cálculo financiero estándar de rentabilidad inmobiliaria — la herramienta aplica las definiciones habituales de rentabilidad bruta, neta y sobre el capital (yield-on-equity). Es un cálculo financiero con tus propios datos, no una cifra oficial ni una previsión de revalorización.

Última actualización:

inversión total = precio de compra + gastos de compra rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ inversión total Con hipoteca: capital aportado = inversión total − importe financiado flujo de caja = alquiler anual − gastos anuales − cuota anual rent. sobre capital = flujo de caja ÷ capital aportado

Ejemplo

Precio 200.000 €, gastos de compra 20.000 €, alquiler 1.000 €/mes (12.000 €/año), gastos anuales 2.000 €:
Bruta: 12.000 ÷ 200.000 = 6,0%
Neta: (12.000 − 2.000) ÷ 220.000 = 4,5%
Con una hipoteca de 150.000 € y cuota de 700 €/mes, el capital aportado es 70.000 € y el flujo de caja 1.600 €/año: rentabilidad sobre capital ≈ 2,3%.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra y sirve como referencia rápida, pero ignora todo lo que cuesta mantener el piso. La neta resta al alquiler los gastos anuales —IBI, comunidad, seguro, mantenimiento— y divide entre la inversión total, precio más gastos de compra. La neta siempre es menor que la bruta y es la que refleja de verdad lo que te renta el dinero; los portales suelen enseñar solo la bruta.
¿Cómo cambia la rentabilidad si compro con hipoteca?
La hipoteca no cambia la rentabilidad bruta ni la neta, que se calculan sobre el valor del inmueble, pero introduce una tercera medida: la rentabilidad sobre el capital aportado. Compara el flujo de caja anual —alquiler menos gastos menos cuota— con el dinero que has puesto tú, es decir la entrada más los gastos de compra. Con financiación esa cifra suele ser bastante mayor que la rentabilidad neta, porque operas con menos capital propio.
¿Qué gastos anuales debo incluir para una rentabilidad realista?
Los recurrentes de tener la vivienda: IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar, tasa de basuras, mantenimiento y reparaciones, y si procede los gastos de gestión del alquiler. Muchos cálculos rápidos los omiten y por eso inflan la rentabilidad. Conviene también reservar una parte para periodos sin inquilino, que reducen el alquiler efectivo del año.
¿La rentabilidad del alquiler incluye la revalorización del inmueble?
No. Esta calculadora mide solo el rendimiento por el alquiler frente a lo que cuesta la vivienda. La posible revalorización del precio del inmueble es una ganancia distinta, que solo se materializa si vendes y que nadie puede garantizar. Tampoco descuenta el IRPF del alquiler, que reduce el rendimiento final y se estima aparte.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
Se divide el alquiler anual entre el precio de compra y se expresa en porcentaje. Por ejemplo, un piso de 200.000 € que se alquila por 1.000 € al mes genera 12.000 € al año, lo que da una rentabilidad bruta del 6%. Es el cálculo rápido que usan los portales, pero no descuenta ningún gasto, así que siempre es más optimista que la rentabilidad neta.
¿Qué gastos de compra hay que incluir en la inversión?
Los que pagas una sola vez al adquirir la vivienda: el ITP en la vivienda de segunda mano o el IVA más AJD en la de obra nueva, la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y, si la hubo, la comisión de la agencia. Sumarlos al precio de compra da la inversión total real, sobre la que se calcula la rentabilidad neta. Omitirlos infla el resultado.
¿Qué se considera una buena rentabilidad del alquiler?
Depende de la zona, del riesgo y de tu alternativa: lo razonable es comparar la rentabilidad neta con lo que rendiría ese dinero en una inversión segura, no fijarse en un número mágico. Una rentabilidad neta que supere claramente a esa alternativa compensa el trabajo y el riesgo de tener un inquilino. Ten en cuenta que la bruta engaña, porque no descuenta gastos ni periodos sin alquilar.
¿Qué es la rentabilidad sobre el capital o el apalancamiento?
Es el rendimiento medido sobre el dinero que pones tú de verdad cuando compras con hipoteca, no sobre el valor total del piso. Como financias una parte, operas con menos capital propio y el flujo de caja se reparte sobre una cifra menor, por eso suele salir más alta que la rentabilidad neta. Ese efecto multiplicador se llama apalancamiento y también amplifica las pérdidas si la operación va mal.

Aviso legal

Esta herramienta ofrece una estimación orientativa con fines informativos. No constituye asesoramiento profesional ni sustituye la consulta con un especialista cualificado. Verifica siempre el resultado con la fuente oficial o con un profesional antes de tomar una decisión.

Se calcula en tu navegador

Todos los cálculos se realizan en tu navegador. No enviamos, guardamos ni compartimos los datos que introduces.

Fuentes y última actualización

  • Cálculo financiero estándar de rentabilidad inmobiliaria

Datos verificados por última vez el .

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